Private Vermietung nimmt zu, Immobilienmarkt Facebook boomt

In den letzten Jahren haben viele Privatpersonen ein bis zwei Wohnungen als Anlage zur Vermietung gekauft oder haben die Wohnung der Eltern geerbt die vermietet wird. Diese Veränderung spiegelt auch der Research „Mietwohnungsmarkt: Angebote von Privat und Makler“ für den Immobilienring, den Andrea Baidinger, Bauen wohnen Immobilien Kommunikationsberatung, regelmäßig, zuletzt April 2024 durchführt.

70% Privatvermietung in Salzburg, Innsbruck Klagenfurt bis 750 Euro  

Von allen inserierten Mietwohnungen bis 750 Euro werden in Klagenfurt, Innsbruck und Salzburg rund 70% privat inseriert, in Wien und Linz etwa 40%, St. Pölten, Graz und Eisenstadt15-20%.  „Beim Anteil an Privatinseraten bis 750 Euro sehen wir im Jahresvergleich seit 2022 keine gravierenden Unterschiede“, sagt Baidinger. „Grundsätzlich können wir sagen, dass günstigere Wohnungen überwiegend privat angeboten werden und im höherpreisigen Segment vom Makler“, sagt Spiegelfeld. „Seit 2022 hat auch die private Vermietung von Wohnungen bis 1.250 Euro zugenommen“, so Spiegelfeld weiter. Wohnungen ab 1.250 Euro werden vorwiegend von Maklern angeboten. (Grafik Seite 3)

Anstieg Privatvermietung im Bereich 750 Euro bis 1.250 Euro – Salzburg Stadt 75%

Hatten 2022 Privatinserate im Bereich 750 Euro bis 1.250 Euro nur in Klagenfurt und Innsbruck einen Anteil über 30%, so hat sich 2024 in allen Landeshauptstädten – nur Innsbruck blieb mit 40% gleich - der Anteil vervielfacht. In St. Pölten stieg der Anteil von privaten Inseraten von 2% auf 12%, in Wien von 2% auf 16%, in Graz von 6% auf 15%, Eisenstadt von 8% auf 30%, Klagenfurt von 31% auf 45% und Linz von 12% auf 22%. Eklatant die Veränderung in Salzburg Stadt. Hier hat sich seit 2022 der Anteil privater Mietwohnungsinserate von 25% auf 75% erhöht. „Unbedingt auch bei der Vermietung einer einzelnen Wohnung einen Immobilienmakler zumindest für die Mieterauswahl und Erstellung des Mietvertrages hinzuzuziehen“, rät Georg Spiegelfeld. So könne eine um einen Tag falsche Befristung ein unbefristetes Mietverhältnis schaffen. Falsche Index- bzw. Inflationsklauseln sind nichtig. So zieht jede veraltete bzw. sittenwidrige Klausel in einem Mietvertrag pro Klausel 700 Euro Strafe nach sich, führt Spiegelfeld aus.

Anstieg Privatvermietung im Bereich 750 Euro bis 1.250 Euro – Salzburg Stadt 75%

Hatten 2022 Privatinserate im Bereich 750 Euro bis 1.250 Euro nur in Klagenfurt und Innsbruck einen Anteil über 30%, so hat sich 2024 in allen Landeshauptstädten – nur Innsbruck blieb mit 40% gleich - der Anteil vervielfacht. In St. Pölten stieg der Anteil von privaten Inseraten von 2% auf 12%, in Wien von 2% auf 16%, in Graz von 6% auf 15%, Eisenstadt von 8% auf 30%, Klagenfurt von 31% auf 45% und Linz von 12% auf 22%. Eklatant die Veränderung in Salzburg Stadt. Hier hat sich seit 2022 der Anteil privater Mietwohnungsinserate von 25% auf 75% erhöht. „Unbedingt auch bei der Vermietung einer einzelnen Wohnung einen Immobilienmakler zumindest für die Mieterauswahl und Erstellung des Mietvertrages hinzuzuziehen“, rät Georg Spiegelfeld. So könne eine um einen Tag falsche Befristung ein unbefristetes Mietverhältnis schaffen. Falsche Index- bzw. Inflationsklauseln sind nichtig. Veraltete oder sittenwidrige Klausel in einem Mietvertrag können seit den OGH-Entscheidungen vor ca. 15 Jahren pro Klausel 700 Euro an Strafe nach sich ziehen, führt Spiegelfeld aus.

Honorar für Immobilienmakler rechnet sich

„Das Honorar für Immobilienmakler rechnet sich, denn es warten viele Fallen bei einer Vermietung. Die Übersicht zu den vielen Regelungen geht leicht verloren und ein einziger Fehler kann für Eigentümer sehr teuer werden“, warnt Spiegelfeld eindringlich. Der Mieter selbst werde durch Mieterschutzorganisationen unterstützt, der Vermieter brauche den Immobilienmakler an seiner Seite, so Spiegelfeld. Immobilienmakler haften für ihre Tätigkeiten wie Sachverständige. So müssen alle Immobilienring-Makler eine Haftpflichtversicherung gegen Vermögensschäden abgeschlossen haben. Private Vermieter haben diese in der Regel nicht, führt Spiegelfeld weiter aus. Experten schätzen, dass beispielsweise rund ein Viertel der Mieterhöhungen fehlerhaft ist.

Leistungspakete von Maklern für gewerbliche Vermieter gut angenommen – auch für Private

„Unsere iR Makler haben vor Einführung des Bestellerprinzips Leistungspakete für gewerbliche Vermieter entwickelt, um diese intensiver bei der Auswahl und Betreuung ihrer Mieter zu unterstützen“, fügt Thomas Lainer, Vizepräsident des Immobilienring Österreich hinzu. Die Angebote von Mieterauswahl über Bonitätsprüfung, Miethöhe, Mietvertragserrichtung, Wohnungsübergabe mit Dokumentation, Indexberechnung, bis zur Ummeldung von Verbrauchszählern von Strom, Wasser, Heizung und dgl. wurden vom Start weg von gewerblichen Vermietern gut angenommen. „Ab sofort können diese Pakete auch von privaten Vermietern in Anspruch genommen werden. Schon allein die Zeitersparnis, um einen qualitativ hochwertigen Mieter zu finden ist enorm, dazu werden alle Schritte durchgeführt und dokumentiert. Dies schafft nicht nur Sicherheit auf der Vermieterseite, sondern gleichfalls auch bei den Mietern.“, erklärt Lainer. Wohnungssuchenden empfiehlt Lainer direkt über das Portal ir.at Kontakt zu den jeweiligen Maklern des Wohnungsangebotes aufzunehmen, denn seit dem Bestellerprinzip entstehen für den Mieter keine Kosten. Dies bei gleichzeitiger Inanspruchnahme aller angeführten Vorteile für die Mieter.

Wien, Salzburg, Innsbruck und Eisenstadt: Inserate Miete bis 1.500€ halbiert
Seit Einführung des Bestellerprinzips mit Juli 2023 bis April 2024 haben sich in Wien, Salzburg, Innsbruck und Eisenstadt die Inserate auf Plattformen für Mietwohnungen halbiert. „Es handelt sich dabei um Mietwohnungen bis 1.500 Euro. Im höherpreisigen Segment ab 1.500 Euro blieb das Mietwohnungsangebot gegenüber den Vorjahren unverändert“, resümiert Andrea Baidinger von der Bauen Wohnen Immobilien Kommunikationsberatung, die das Research für den Immobilienring Österreich durchführte. In St. Pölten, Linz, Graz, Klagenfurt und Bregenz blieb das Angebot auf den Plattformen im niedrigen wie auch höheren Preissegment gleichbleibend wie in den Jahren davor, führt Baidinger weiter aus. (Grafik Seite 3)

Immobilienmarkt auf Facebook boomt

„Die Angebote für Wohnungen in Wien, Salzburg, Innsbruck sind nicht vom Markt verschwunden, sondern haben sich auf Facebook verlagert“, ergänzt Baidinger. Auf Facebook habe sich in den letzten fünf Jahren ein Immobilienmarkt entwickelt, der Großteils von privaten Nutzern bespielt werde, aber Zug um Zug zunehmend von professionellen Anbietern genutzt wird. Baidinger: „Wir sehen bei unseren Researchs aktuell weit über 100 private oder öffentliche Gruppen die Immobilien zur Miete und zum Verkauf anbieten. Die Anzahl der Mitglieder der Immobiliengruppen hat sich in den letzten drei Jahren mehr als verdoppelt.  Aktuell schätzen wir, dass diese über 1,4 Millionen Mitglieder zählen, davon rund ein Viertel in Wiener Gruppen.“ Auch Instagram wird von österreichischen Maklern entdeckt und immer mehr eingesetzt. „Manche Maklerunternehmen leisten sich eine professionelle Social Media Arbeit mit internen Mitarbeitern oder externer Betreuung. Der Unterschied ist groß, denn ohne Konzept, nebenher mitzumachen hat kaum einen Effekt,“ weiß Baidinger

 „Vor allem die jüngere Generation hat zu Social-Media-Kanälen mehr Affinität als zu den klassischen Webportalen. Suchen oder Anbieten von Wohnimmobilien geht schneller und verleiht so ein Gefühl von mehr Freiheit, auch meinen manche sie seien in einem rechtsfreien Raum“ sagt Baidinger. Lainer ergänzt, dass die privat angebotenen Mieten oftmals weit überzogen seien und nicht mit den gesetzlichen Regelungen übereinstimmen. Lainer appelliert eindringlich achtsam zu sein, vor allem auch mit dem Umgang der eigenen Daten. Lainer weist darauf hin, dass wer über den Makler seine Wohnung sucht oder anbietet, geschützt sei. Denn dieser hafte für seine Dienstleistung, Private nicht.